An der diesjährigen STWEG-Versammlung wurden zwei Anliegen eingebracht, welche von unserer Verwaltung nicht verstanden und im Protokoll nicht richtig wiedergegeben wurden. Da sich die Verwaltung weigert das Protokoll zu berichtigen, werden die Anliegen und die von der Verwaltung formulierten Antworten hier wortgetreu wiedergegeben, damit sich jeder Eigentümer selbst ein Bild machen kann.
Trakt. 7 Diverses
– Erneuerungsfonds und Investitionsplanung:
Formuliertes Anliegen Ch. Müller, 13. März 2017: Die Liegenschaft befindet sich nun im 15. Lebensjahr und im Erneuerungsfonds werden wir Ende nächsten Jahres ca. CHF 450’000 einbezahlt haben. Aus diesem Grund sollte der STWEG Versammlung per 2018 eine Investitionsplanung unterbreitet werden (Discounted Cash-Flow Methode?) damit ein Verständnis für die kommenden Erneuerungen besteht. Aufgrund dieser Prognose kann eine Planung für die zukünftige Verwendung und weitere Äufnung gemacht werden. Gemäss Reglement kann bei einer Summe des Erneuerungsfonds von 2% des Gebäudewertes die Äufnung reduziert werden. Dies sollte jedoch im Zusammenhang mit den bevorstehenden Investitionen betrachtet werden.
Antwort der Verwaltung vom 15. März 2017: Eine Investitionsplanung macht keinen Sinn, weil je nach Notwendigkeit die Erneuerungen bedeutend früher oder eben später als geplant vorzunehmen sind. Neben der periodischen Auffrischungsarbeiten der Fassaden sind vorallem höhere Investitionen für die Flachdächer einzusetzen, die (vermutlich etappiert) ab dem 20. Betriebsjahr kommen (könnten), allenfalls aber erst in 10 oder 15 Jahren anstehen. Der Ersatz der Heizzentrale (Gasfeuerung) ist mit den Rückstellungen gut abgedeckt, der Wechsel bei der Technik (Unterstationen: Boiler, Leitungsstücke, aber auch Liftelektronik ist seit ca. 3 Jahren im Gang). Mit der jährlichen Rückstellung von Fr. 56‘000.00 mit einem Kapital von Fr. 391‘500.00 per 31.12.2016 ist die Gemeinschaft auf gutem Weg. die reglementarisch festgehaltenen Beträge kannst Du dem Anhang entnehmen.
– Kostenzusammenstellung zu Steuerzwecken:
Formuliertes Anliegen Ch. Müller, 13. März 2017: Damit die effektiven Unterhaltskosten bei der Steuererklärung angegeben werden können, müssen diese jeweils aus den Betriebskosten zusammengetragen und angepasst werden. Mit der Verwaltungssoftware der Stockag wäre es sicherlich ein Leichtes, hier eine für das Steueramt angepasste Zusammenfassung zu generieren, welche die Kosten pro Einheit, Tiefgaragenanteil und Kosten Umgebung umfassen würde.
Antwort der Verwaltung vom 15. März 2017: Wir wären grundsätzlich technisch in der Lage, eine Kostenaufstellung aus der Jahresrechnungs-Daten zu erarbeiten, die wir jedem Stockwerkeigentümer zu Verfügung stellen könnten. Aus folgenden Gründen haben wir uns jedoch entschieden, unseren Kunden eine solche Auswertung nicht abzugeben:
– Die Steuererklärungen sind kantonal einzureichen, die dementsprechenden Grundlagen (Gesetz/Verordnung etc.) und die Praxis der Behörden divergieren untereinander.
– Die Abzugsmöglichkeiten der Stockwerkeigentümer, welche ihr Objekt vermietet haben, stimmen inbezug auf die Betriebskosten nicht mit denjenigen überein, welche ihre Einheit selbst bewohnen.
– Wir sind der Ansicht, dass die korrekte Steuerdeklaration eine Fachkompetenz voraussetzt, die wir im Rahmen unseres Bewirtschaftungsmandats nicht einbringen können.
Daher verzichten wir bewusst darauf, den Kunden eine Aufstellung abzugeben, welche die persönlichen Verhältnisse der individuellen Steuerpflichtigen nicht oder ungenügend reflektiert und zu Fehler bei der Steuerdeklaration führen kann.
Das erste Anliegen (Investitionsplanung) hat für die Eigentümer weitreichende Konsequenzen, wenn man sich mit der lapidaren Antwort der Verwaltung zufrieden gibt. Wir sind der Meinung, dass die Verwaltung hier die mittel- und langfristigen Interessen der Gemeinschaft nicht wahrnimmt und die STWEG diese Angelegenheit selbst in die Hand nehmen muss.
Der formulierte Antrag bezüglich der Investitionsplanung wurde dem Hausverein zwecks Begutachtung zugestellt. Hier die Antwort des Sachverständigers:
Man kann die Äusserung der Verwaltung einfach als eine Meinung betrachten. Das kann man zur Kenntnis nehmen und ein Teil als Information berücksichtigen. Abgesehen davon, macht eine Investitionsplanung aber immer Sinn. Auch wenn die Liegenschaften noch nicht so alt sind. Es geht einfach darum, frühzeitig zu planen, was anfallen könnte und in welcher Kostenhöhe. Und man könnte in aller Ruhe eben z.B. alternative Energien abklären, planen, diskutieren. Denn wie die Verwaltung sagt – eine Investition könnte plötzlich auch früher anfallen, als geplant. Wenn man dann aber bereits vorinformiert ist, muss man keine Hauruckübung machen. Beispiel: die Heizung steigt aus. Das übliche Verhalten der Verwatllung wäre, sofort einen neuen Brenner auf das bestehende System zu setzen.
Wenn man aber eine Planung gemacht hat, könnte man eine provisorische Heizung einsetzen und die neu geplante Heizung aufbauen (mit Solar oder Holzschnitzel etc.).
Leider ist es bei vielen Verwaltungen verpönt, Investitionsplanungen zu machen. Dabei müssten sie dies nur zum Teil selbst machen. Sie müssten nicht bauliches beisteuern, sondern vor allem Kennzahlen. Für die Planung als solches zieht man am besten einen Baufachmann bei. Es geht dabei noch gar nicht um die feinen Details. Zuerst müsste man eine grobe Planung machen, was wann in etwa ersetzen muss (nach gängigen Lebensdauertabellen). Das kann die Verwaltung selbst oder der Ausschuss machen. Aber es ist für jeden Eigentümer hilfreich, wenn er nur schon sieht, was wann in etwa anfällt. Grad auch im Hinblick auf Hypothekarerneuerungen oder Amortisationen wegen Renteneintritt oder wegen Verkaufs der Liegenschaft.
Beratungsteam Hausverein Schweiz, 7. April 2017
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